by Javier Biquez | Jun 5, 2017 | Como comprar, Invertir en Bienes raíces, Otros Temas
Es un término muy utilizado en la compra-venta de inmuebles. Pero en muchas ocasiones no conocemos el contexto real o su verdadero valor, es por eso que aquí te explicamos de que se trata.
Podemos definir una plusvalía como el beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción económica.
¿Qué es la plusvalía?
Es decir, es el incremento de valor de un bien o un producto por causas diversas que los propietarios no pueden controlar o influir en ellas y significa una ganancia.
Características
Desde un punto de vista tributario, la plusvalía está gravada como impuestos, de hecho, el incremento de valor del bien se crea directamente con el hecho imponible ya sea por transmisión de un bien o por otro motivo.
Las plusvalías son gravadas en el impuesto sobre la renta de las personas físicas y en el impuesto sobre sociedades, dependiendo de la naturaleza del sujeto pasivo. A veces, la plusvalía es económica a causa de la inflación.
Si hablamos de una venta de un bien inmueble, el pago de la plusvalía municipal se realiza en el Ayuntamiento del lugar donde se encuentra el bien y tiene carácter anual.
Los requisitos a presentar son: la referencia catastral de la vivienda que aparece en el Impuesto sobre bienes inmuebles, la fecha exacta de compra de la vivienda y la fecha en la que se prevee la venta y en la oficina tributaria municipal harán el cálculo.
Origen de la plusvalía
El origen del concepto de plusvalía lo podemos encontrar en el economista David Ricardo. Sin embargo, su primera conceptualización se encuentra en la teoría del valor-trabajo del filósofo y economista Karl Marx.
Ejemplos
- El aumento de valor de un edificio debido a la mejora de las carreteras.
- Incremento del valor del suelo que sufre con el paso del tiempo.
- Otras veces se da por la inflación.
- Por la seguridad que ofrece o ubicación del bien raíz.
- Por el aumento de turismo y ventajas comerciales, entre otras.
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by Javier Biquez | Jun 5, 2017 | Como comprar, Invertir en Bienes raíces, Otros Temas, Sin categoría
El método más adecuado para calcular el valor de un inmueble es el descuento de flujos de caja, que se basa en capitalizar la rentabilidad esperada del inmueble según la rentabilidad requerida. Para ello, deberemos tener en cuenta tanto los ingresos como los gastos futuros que generará el inmueble.
La tasa de descuento que vayamos a aplicar será la rentabilidad requerida que nosotros esperemos obtener de nuestra inversión. La tasa de descuento será subjetiva, y dependerá principalmente de 2 factores:
- Las alternativas de inversión que tengamos
- El riesgo intrínseco de la inversión en inmueble
Exigiremos una rentabilidad mayor a nuestras inversiones inmobiliarias cuando la rentabilidad de las alternativas de inversión sea mayor, y viceversa. Del mismo modo, exigiremos una mayor rentabilidad a casas cuyos ingresos sean menos estables o estén expuestas a mayores riesgos (legales, impositivos, naturales, etc.).
En mi opinión, la tasa de descuento adecuada estaría entre un 5{df6d515e41cf00fe2470a38739ba383cfb56d059a48de358359dadf366c30de2} y un 10{df6d515e41cf00fe2470a38739ba383cfb56d059a48de358359dadf366c30de2} en la mayoría de los casos.
¿Qué datos necesitamos para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja?
Para calcular el valor de un inmueble mediante descuento de flujos de caja necesitaremos los siguientes datos:
- Ingresos esperados por alquiler
- Porcentaje de tiempo aproximado en el que el piso estará alquilado y los inquilinos estén pagando
- Coste anual de los impuestos por la propiedad del inmueble (IBI)
- Coste anual de reparaciones o seguros
- Coste anual de los gastos de comunidad
- Otros gastos
- Impuestos a pagar por el rendimiento del capital inmobiliario
- Incremento estimado de los beneficios a largo plazo
- Tasa de descuento que queramos aplicar
- Otros gastos iniciales (ej. Rehabilitación, amueblado, etc.)
Como puedes ver, no son pocos los datos que necesitamos para el cálculo, pero es necesario ser lo más rigurosos que podamos para obtener una visión acertada del valor de inmueble. Pero definidamente vale la pena hacer esta valoración para esa compra especial que te mereces.
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by Javier Biquez | Jun 5, 2017 | Como comprar, Invertir en Bienes raíces, Otros Temas, Sin categoría
El método más usado no tan recomendable es la valoración relativa, Este método es muy sencillo, se requiere solicitar cotizaciones de inmuebles similares al tuyo, en estatus, ubicación, detalles y acabados, seguridad y si es parte de un fraccionamiento o condominio para calcular el costo promedio de m2. Calcula el caso de inversión que necesita el inmueble en caso de requerir reparaciones o remodelación y realiza la siguiente operación.
Valoración Reactiva
(Costo promedio de m2) x (m2 de construcción de tu propiedad) – (inversión) = valor de la propiedad
¿Por qué no es recomendable la valoración relativa para calcular el valor de inmuebles?
El método de valoración relativa es el más aplicado, pero tiene un gran problema, que es que este método no tiene en cuenta una posible sobrevaloración en los precios de los inmuebles que utilizamos en la comparación.
La utilización de este método para valorar pisos llevó a muchos ahorradores a perder mucho dinero al comprar viviendas durante la última burbuja inmobiliaria al tener una idea equivocada de su verdadero valor.
Como podéis ver, este método puede servir para especular con inmuebles, pero si lo que queremos es calcular el valor intrínseco real de un inmueble debemos utilizar el método de descuento de flujos de caja que os mostraré a continuación.
Te recomendamos conocer un método más recomendable y preciso para cálculo de tu inmueble que es el método de descuento de flujo de caja.
![El costo de las viviendas superará al de la inflación, es hora de invertir]()
by Javier Biquez | Jun 5, 2017 | Como comprar, Invertir en Bienes raíces, Otros Temas
El País pasa por una reestructura económica importante, en donde los mercados han sido afectados de manera evidente. De cada desventaja es importante encontrar la ventaja, podríamos quedarnos con los brazos cruzados pensando en lo caro que se ha vuelto todo, o considerar que e momento de invertir. En el 2016, el precio aumentó entre 4 y 7{df6d515e41cf00fe2470a38739ba383cfb56d059a48de358359dadf366c30de2}; para este año, se espera un incremento de 12 a 17{df6d515e41cf00fe2470a38739ba383cfb56d059a48de358359dadf366c30de2}
El incremento en el costo de la vivienda nueva en el país superará a la inflación y podría registrar un aumento mayor a siete por ciento, señaló el presidente de la Asociación Mexicana de la de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), Pedro Roberto Reyes Martínez. Recordó que en 2016, la inflación fue de 3.36 por ciento; sin embargo, el costo de la vivienda nueva incrementó entre cuatro y siete por ciento, dependiendo de la ubicación del inmueble y de las condiciones de la empresa inmobiliaria; aunque hay zonas en donde se registran aumentos de hasta 20 por ciento de manera anual.
Reyes Martínez enfatizó que existen desarrollos habitacionales que registran incrementos en su plusvalía de 10 o hasta 20 por ciento de manera anual, por ejemplo: Casco Antiguo, Zibatá, El Refugio, Juriquilla, Cumbres del Cimatario, entre otras.
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Es esta la razón por la que invertir en fraccionamiento con aumento en plusvalía o incremento anual tan redituable es una excelente opción en donde poner el dinero. Te aconsejamos ampliamente ver nuestro condominio y considerar invertir puede mejorar tu estilo de vida y aumentar tu patrimonio.
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by Javier Biquez | Jun 5, 2017 | Beneficios del Descanso, Como comprar, Invertir en Bienes raíces, Otros Temas, Sin categoría
Ofrecerte un método para calcular el valor del inmueble es nuestra mejor opción de mostrarte porqué somos la mejor opción de inversión para tu casa de descanso.
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by Javier Biquez | May 25, 2017 | Como comprar, Otros Temas
Existen 3 grandes subsidios para comprar la casa de tus sueños. Quizás te interese saber que mediante los nuevos programas de viviendas promovidos y gestionados por el gobierno Mexicano, puedes conseguir la casa o el departamento de tus sueños en solo unos pocos pasos.
Para acceder a ellos, necesitas:
1.- Llenar formularios de solicitud
2.- Presentar documentos probatorios
3.- Cumplir con una serie de sencillos requisitos que a continuación te detallaremos.
Subsidios Gubernamentales para la casa de tus sueños
#1 Créditos para viviendas Infonavit
Los créditos de viviendas Infonavit (Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores) permiten acceder a créditos para comprar cualquier vivienda, construir en terreno propio, reparar, ampliar o mejorar viviendas. Para solicitar el beneficio es necesario estar registrado como derechohabiente en Infonavit, tener un puntaje de 116 puntos, cursar el Taller “Saber para Decidir”, cumplir con los puntos del programa “Hipoteca Verde” y contar con dos buenas referencias.
Cumplidos todos los requisitos exigidos, se continúa con una etapa de precalificación. En esta instancia se acumulan puntos y, si se llega a la calificación necesaria, se permite continuar con el formulario de solicitud y la presentación de la documentación probatoria correspondiente.
#2 Créditos para viviendas Fovissste
Los créditos para viviendas Fovissste (Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado) permiten que trabajadores al servicio del Estado puedan acceder a créditos hipotecarios para comprar la casa de tus sueños, construir en terreno propio, reparar, ampliar o mejorar viviendas. Para solicitar el préstamo es necesario ser derechohabiente activo y no estar ejerciendo una acción de vivienda a través del esquema Respalda2 M. También es necesario tener una Identificación Oficial Vigente del Derechohabiente, una cédula vigente y una Clave Única de Registro de Población (CURP).
Si se cumplen los requisitos exigidos, se procede con una etapa de preselección. Luego se completa el formulario de solicitud –en una oficina o la página oficial del organismo- y finalmente se presenta la documentación solicitada.
#3 Subsidios de vivienda CONAVI
Los subsidios de vivienda CONAVI (Comisión Nacional de Vivienda) permiten la compra la casa de tus sueños y la construcción de viviendas en terrenos propios. Uno de los más populares es “Tu Vivienda en México”, un plan que permite que migrantes adquieran viviendas nuevas o usadas en México. Para acceder a este subsidio es necesario ser mexicano y tener entre 18 y 85 años de edad, un salario cuatro veces mayor a la mensualidad del préstamo, una Clave Única de Registro de Población (CURP) y una Identificación Oficial Mexicana (Matrícula Consular).
Cumplidos los requisitos pedidos por la CONAVI, se procede con una selección de solicitantes. Si se llega a esta última instancia solo resta llenar el formulario de solicitud y presentar la información (original y copia) solicitada.
Estas son las mejores opciones para adquirir tu crédito, así es que ya teniendo esta información te recomendamos que inviertas con nosotros en tu casa de descanso, disfrutes de fines de semana increíbles y aumentes tu patrimonio y plusvalía.
