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Bienes raíces: El paso por 3 generaciones

La mayoría de las firmas de bienes raíces está apostando más a exponer sus propiedades en portales inmobiliarios que en periódicos y medios de publicidad clásicos.

 

¿El mundo online le está ganando la batalla al mundo impreso a los bienes raíces? ¿Cómo ha cambiado y cómo se ve el mercado inmobiliario para las 3 generaciones?

¿Sabías que el 85% de las búsquedas de nueva casa o nuevo departamento empiezan online?

¿Te has preguntado qué le pasó a los medios impresos? ¿Te acuerdas del periódico del domingo, que era una verdadera biblioteca inmobiliaria de ofertas de ventas y rentas?

Los rótulos eran los generadores del 80% de las llamadas de una inmobiliaria, respecto a preguntar por una propiedad. Ahora las llamadas entran por los formularios de los portales. ¿Qué pasó?

En México, tradicionalmente, un jefe de familia hacía 1.7 transacciones inmobiliarias en toda su vida patrimonial, pocas comparando con USA, con 7 transacciones. Además, los mexicanos “tradicionales” decían o pensaban que un crédito hipotecario era una manera de “endeudarme de por vida”. En comparación en USA el crédito hipotecario es la manera de generar patrimonio.

El mercado está cambiando. Antes, los mexicanos salíamos de la casa de nuestros papás hasta que nos casábamos. Ahora, desde la Universidad buscan roomies.

Existe la figura de los “dinks” (Double Income, No Kids), lo que permite a las parejas jóvenes acceder a la compra de sus propiedades inmobiliarias a una edad mas joven. Existen mayores facilidades de acceder a los créditos hipotecarios.

Bueno, hablábamos de 3 generaciones, que son:

  • Baby Boomers: nacidos entre 1940 y 1960.
  • Generación X: nacidos entre 1960 y 1980.
  • Generación Y o Millenials: nacidos entre 1980 y 2000.

Ahora veamos cómo ha cambiado el mercado inmobiliario en sus patrones de búsqueda y preferencias al hacer una inversión patrimonial.

Los baby boomers tienen aún el apego offline, sobre todo los nacidos entre 1940 y 1950. Las búsquedas en periódico y el peinado de zona en búsqueda de rótulos siguen siendo la opción preferida por esta generación para encontrar inmuebles tanto en venta como en renta. Esta generación ya busca estabilidad en cuanto a sus compras inmobiliarias, pueden buscar vender su propiedad familiar por “nido vacío”, por cambios en su situación sentimental, o bien buscan una propiedad para el retiro o una propiedad vacacional. Incluso invierten en la figura de “propiedades fraccionales”. Tal vez exista la iniciativa de “heredar en vida” y hagan inversiones en propiedades inmobiliarias que crezcan su patrimonio. La búsqueda offline y la recomendación de palabra son populares para llegar a la opción que tienen en mente. Puede ser que los más tecnológicamente adaptados hagan la búsqueda online, básicamente en los portales inmobiliarios más acreditados.

La Generación X, el porcentaje más alto de búsquedas lo hace “online”, digamos que es aproximadamente el 65% de las mismas, aun cuando sigue teniendo la nostalgia del offline llevando a cabo peinado de zona y los rótulos siguen siendo una buena herramienta. Aquí encontramos un gran número de formularios en busca de información, enviados desde los portales inmobiliarios. Es curioso cómo aun los formularios tienen los datos equivocados, ya que existe la idea de “no dar mi información”, con la mentalidad de mantenerla segura. Esto, en ocasiones, genera búsquedas poco productivas. También ya “googlean” inmobiliarias que estén establecidas y puedan encontrar así a un Asesor Inmobiliario. El crédito hipotecario es también favorecido para la compra. En esta generación encontramos patrones muy diversos, desde dinks, solteros, casados, divorciados, unión libre, expats, cambios de estado, migración. Aproximadamente 30% de las transacciones son rentas y la diferencia son compras. Dependiendo del NSE puede haber compras inmobiliarias por inversión o bien casas de fin de semana o vacacional.

La Generación Y o los Millenials son básicamente “online”; el 90% de las búsquedas empiezan en portales o en investigación en línea. Esta generación tiende a comparar entre portales y también utiliza extensivamente las redes sociales. El peinado de zona es más bien por medio de Google Maps, para reconocer la ubicación y entender qué buscan geográficamente. Aunque la mayoría de los portales cuenta con geolocalización con muchas fotos, descripciones generosas y al punto, con formularios precisos y esperan respuestas rápidas y concretas. Ellos favorecen el crédito hipotecario e incluso aplican en línea para este trámite. Son más objetivos y saben mejor lo que buscan y donde lo quieren, tienen la capacidad de comparar e investigar todo vía online. También saben que esta compra o renta inmobiliaria será un paso más en su récord patrimonial, pues ellos sí creen en el cambio de casa y en la movilidad. Entre ellos están los “roomies” o los “frat homes”, ya que lo de hoy no es vivir en casa de los papás hasta que se casen; más bien muchos cambian de ciudad para ir a la Universidad. Ya cuando trabajan buscan el esquema de compartir residencia entre compañeros, destinando una porción de su ingreso a la renta compartida. También ya existe el esquema de unión libre y compartir gastos para optimizar los ingresos. Los recién casados compran con créditos hipotecarios que les permitan subir o mejorar el lugar donde viven en el corto plazo.

El mercado inmobiliario está haciendo una transición de búsqueda y exposición de manera online. La mayoría de las inmobiliarias está apostando más a exponer sus propiedades en portales inmobiliarios que en periódicos y medios de publicidad clásicos. La transición nunca va a ser 100% online, ya que antes de comprar una propiedad hay que visitarla y conocer los vicios ocultos.

¿Qué son las Fibras? en Bienes Raíces

Hasta ahora existen 12 Fibras en el mercado bursátil, que se encuentran en el sector industrial, comercial, de oficinas y mixto.

Los Fideicomisos de Infraestructura y Bienes Raíces (Fibras) son instrumentos relativamente nuevos que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV), y que permiten el financiamiento para la compra o construcción de bienes inmuebles en México.

Las Fibras son administradas para su arrendamiento, con el derecho a recibir los ingresos provenientes de la renta de los activos, convirtiéndose en un elemento valioso para conformar portafolios de inversión, de acuerdo con información de la BMV.

Con este tipo de instrumento, los inversionistas reciben pagos periódicos, que se obtienen de los arrendamientos, y a su vez tienen la posibilidad de hacerse de ganancias del capital (plusvalía).

Desde 2011, cuando entraron a la BMV las primeras Fibras, se han obtenido recursos por 148,842 millones de pesos (mdp).

Hasta ahora existen 12 Fideicomisos en el mercado bursátil, que se encuentran en el sector industrial, comercial, de oficinas y mixto. Algunas Fibras son Macquarie, Prologis, Fibra Hotelera Mexicana (Fiho), Fibra Shop, Fibra Uno (FUNO) y Fibra Mty.

Para constituir una Fibra, los interesados deberán tener al menos el 70% de sus activos invertidos en bienes raíces, dedicarse a la compra o construcción de bienes inmuebles que se destinen al arrendamiento y distribuir entre los tenedores al menos el 95% del resultado fiscal del ejercicio anterior.

“Los bienes inmuebles que se construyan o adquieran deben destinarse al arrendamiento y no enajenarse (vender) antes de cuatro años contados a partir de la terminación de su construcción o de su adquisición. Y contar con altos estándares de Gobierno Corporativo”, indica información de la BMV.

El pasado 16 de agosto, Fibra MTY anunció la compra del edificio “Cuauhtémoc” por 375 millones de pesos (mdp), para su posterior arrendamiento. El inmueble de oficinas mide aproximadamente 10,294 metros cuadrados de Área Bruta Rentable (ABR).

¿Que impacto tienen los bienes raíces si se construye un muro?

En julio, la Cámara baja en Estados Unidos aprobó 1,600 millones de dólares de préstamo para construir el muro fronterizo, que tendría como consecuencia un impacto en el precio de los inmuebles en estados ​fronterizos​ ​de​ México. Pero ante una crisis siempre sale una oportunidad.

Ante ello, los precios de vivienda, comercios y terrenos en la frontera, aumentarían 8% ante un entorno de incertidumbre. “Cuando era promesa de campaña, esto generó ruido en el mercado, sin embargo, ahora las expectativas se modificaron, hoy el muro tiene presupuesto, por lo tanto, el grado de incertidumbre se materializa en evento real” señaló Leonardo González, analista de bienes raíces. Pero esta situación en su contra parte favorece la inversión en centro y sur del país.

Para el pronóstico se revisaron los precios de Tijuana, Nuevo Laredo y Reynosa y se realizó una proyección con base en escenarios determinados por la evolución del tipo de cambio de cierre de 2017, la evolución de la inflación al cierre de 2017 contra la evolución en las tasas.

El primer escenario mantiene el incremento en el sector inmobiliario residencial de alrededor de 6.4%, determinados por la tendencia del mercado inmobiliario. Así, el metro cuadrado en Tijuana pasaría de 10,286 a 10,945 pesos; en Nuevo Laredo de 7,043 a 7,494 pesos por metro cuadrado; en tanto que en Reynosa pasaría de 5,700 a 6,065 pesos. La contraparte muestra que la inversión en estados como: Morelos, Toluca, Querétaro entre otros, es favorecida en el mercado.

El otro escenario de riesgo se refiere a que actualmente la promesa de campaña se ha cubierto a la mitad, debido a que el muro ya tiene presupuesto, pero la segunda sería si México financia la edificación de este muro. “Esto va a generar más incertidumbre y en caso de que esta incertidumbre se desvíe hacia una situación riesgosa, podríamos ver que los precios se disparen todavía más”, con lo que​ podrían llegar a 9% de aumento, argumentó.

El analista indicó que el tipo de cambio juega a favor para estos estados, ya que aunque está estabilizado, sin embargo, la inflación jugaría en contra por estar encima de la tasa objetivo.​ La recomendación sería invertir el 2018 o este año en bienes raíces de estados del centro que están aumentando su plusvalía y no reflejan un riesgo de inversión. Así es que no esperes más y asegura tu futuro invirtiendo en bienes raíces que te favorezcan.

La Industria de bienes raíces se adapta a las necesidades de millenials y la nueva tecnología.

Frente a las nuevas tendencias de compra de bienes raíces que están marcando las nuevas generaciones- millennials y centennials– es necesario que el sector inmobiliario se adapte a los modelos y medios -tecnológicos- que hoy en día utilizan los jóvenes para adquirir o rentar una vivienda.

En ese sentido, Karim Goudiaby, CEO de Vivanuncios, destacó que los consumidores millennialstienden a buscar su vivienda por medio de internet; de estos siendo las mujeres de entre 25 y 35 añoslas que más consultan las plataformas en la web para la compra/renta de un departamento o casa.

Siguiendo esa línea, Patricia Cabieses, presidente de Grupo Inmobiliario de la Zona del Poniente, abundó que en la Ciudad de México y zona conurbada el 53% de los citadinos compra un inmueble y el 47% prefieren rentarlo -en este rubro los jóvenes tienen mayor participación.

Además, compartió que el precio de la vivienda sigue –y seguirá en aumento. Debido a la demanda, en promedio una vivienda (casa o departamento) se puede adquirir desde los 3 millones 300 hasta los 5 millones 500 mil pesos; por su parte las rentas van desde los 14 mil a los 25 mil pesos.

Tecnología para el sector

Karim Goudiaby dejó claro que la tendencia de éste nicho de mercado sigue optando por la renta y un acercamiento a las bienes raíces por medio de alguna plataforma. Por ello, la compañía que representa ha pensado en cómo acercar al sector inmobiliario con las nuevas tendencias, la digitalización, Proptech (propiedades y tecnología) y las Fintech (tecnologías financieras), así nace el foro InCON.

 

“Con InCON decidimos ofrecer el primer evento que es proptech, fintech y propiamente la tecnología que lleva Vivanuncios. Nuestro objetivo es ayudar a los asesores a practicar en su día a día los aprendizajes de la convención, que aprendan técnicas precisas de uso de marketing digital, de capitación de propiedades, que desarrollen su conocimiento en cuanto a normativas, elevar la imagen del profesional inmobiliario y ofrecer un servicio de excelente calidad al usuario final”.

El evento se llevará acabo el 6 de septiembre de este año en el Pepsi Center, ubicadó a un costado del World Trade Center de la Ciudad de México; en él participarán expertos en la venta de bienes raíces e ingenieros para entender el rubro de tecnología.

Finalmente, compartió que en la convención se ejecutará un Hackatón donde ingenieras mexicanas participarán en el desarrollo de una plataforma que apoye al mundo inmobiliario. Como premio se incluye un viaje a San Francisco, donde se cumplirá la visita que deseen a algún gigante de la tecnología del conocido Silicon Valley.

Que considerar al heredar una propiedad

Cada año, el mes de septiembre toma el nombre de Mes del Testamento, lo que sirve para recordar a los ciudadanos mexicanos el hecho de que es importante elaborar un testamento. De hecho, según la Secretaría de Gobernación y el Registro Nacional de Avisos de Testamento (RENAT), únicamente cinco por ciento de la población nacional tiene un testamento. No dejes que el trabajo de toda tu vida se quede a la deriva.

Para elevar este número, en varios estados de la República se podrá hallar reducciones de precios de hasta 50 por ciento en los trámites que se realicen.

Por supuesto, uno de los elementos que puede constituir el patrimonio de una persona es de cariz inmobiliario. Por lo tanto, nuestro portal ha reunido los siguientes consejos para ayudar a la población a elaborar un testamento que incluye un bien inmueble, para que, así, se esté a salvo de fraudes, omisiones o equivocaciones.

  1. Proceder con cautela y atención

En todas las etapas de la elaboración del testamento se tiene que proceder cuidadosamente prestando atención a todos los detalles; nunca se debe pensar que algún acto es insignificante o meramente formal. Por ejemplo, el notario leerá en voz alta el documento redactado, lo cual es muy necesario que se cumpla para que el testamentario tenga muy presente su voluntad.

  1. Verificar la ubicación del inmueble

Tanto en esta lectura y en el texto, hay que verificar que la dirección del inmueble sea la verdadera y también si el nombre completo del heredero es el correcto. Por lo demás, no se necesitará mostrar las escrituras de los inmuebles que se tiene, basta con nombrarlos al notario.

  1. Checar la situación legal de la propiedad

El consejo anterior también sirve para algo mejor, pues muy pocas personas querrán heredar un inmueble que represente problemas. Por esto, el ideal testamentario procurará tener la situación legal de sus bienes en orden. Asimismo, en el caso de que la propiedad tenga deudas, entonces es importante saber cuál es el monto de las deudas, pues estas también se heredan.

  1. Planear todo con anticipación

De igual forma, antes de efectuar un testamento, se debe planear todo con calma y meditando bien las decisiones que se tomarán. Es muy prudente no esperar una adversidad para decidirse a tener un testamento, ya que esas situaciones están acompañadas por disgustos que pueden oscurecer el entendimiento de un individuo y llevar a decisiones precipitadas.

En todo caso, si se tienen dudas y no se está muy seguro de cómo se debe proceder, lo mejor es consultar con algún profesional inmobiliario, abogado o notario que tenga experiencia en estos temas.